Како CES кредити користе DSCR за финансирање инвестиционих некретнина

За инвеститоре у некретнине, затворени други кредит (CES) нуди јединствен начин финансирања некретнина које нису у власништву, без ослањања на личне приходе. Коришћењем коефицијента покрића дуга (DSCR) да би се квалификовали, ови кредити засновани на приходима од некретнина фокусирају се на новчани ток од закупнине, што их чини идеалним за скалирање портфолија. Хајде да истражимо како CES кредити функционишу за кредитирање засновано на новчаном току и зашто мењају правила игре.

CES кредит је друга хипотека са фиксним роком која не дозвољава додатна повлачења, често се користи уз примарни кредит за кредите за некретнине које нису у власништву. За разлику од традиционалних других хипотека, које могу захтевати доказ о личним приходима, други кредит затвореног типа за инвестиционе некретнине користи DSCR за процену подобности. Коефицијент покрића дуга мери годишњи приход од закупнине некретнине у односу на њене дужничке обавезе, укључујући и прву и другу хипотекарну отплату (главницу, камату, порезе, осигурање и накнаде HOA). DSCR од 1,0 или више указује да приход некретнине покрива њене дугове, при чему зајмодавци обично преферирају 1,25 за кредитирање засновано на новчаном току.

Овај приступ без верификације личних прихода је главна предност. Инвеститорима нису потребни W-2 обрасци или пореске пријаве; уместо тога, зајмодавци процењују потенцијал некретнине за издавање, што чини CES кредите доступним за оне са сложеним финансијама. Доступни су и за стране држављане, што омогућава међународним инвеститорима да искористе некретнине у САД без локалних евиденција о приходима. На пример, страни држављанин може да обезбеди CES кредит за некретнину за издавање која генерише 4.000 долара месечно са DSCR од 1,3, заобилазећи препреке у погледу личних прихода.

Структуре „пигибек“ кредита повећавају флексибилност. Затворени други кредит може покрити учешће или реновирање, упарен са првом хипотеком како би се смањили почетни трошкови. Замислите инвеститора који циља на некретнину за изнајмљивање у вредности од 500.000 долара: прва хипотека покрива 75% (375.000 долара), а CES кредит финансира преосталих 20% (100.000 долара), остављајући само 5% готовинског учешћа. Овај пРезерваликвидност за даља улагања.

Међутим, CES кредити засновани на DSCR-у долазе са упозорењима. Каматне стопе на друге хипотеке су често више, а комбиновани однос кредита и вредности (CLTV) може бити ограничен на 75-85%. Слободни простори или промене на тржишту такође могу утицати на кредите засноване на приходима од некретнина, тако да инвеститори морају да обезбеде јаку потражњу за закупнином. Упркос овим факторима, кредити за особе које нису становници некретнина, попут CES кредита, нуде неупоредиве могућности за раст портфолија, посебно без верификације личних прихода и опција за стране држављане које повећавају приступачност.