Напредне тактике за коришћење DSCR-квалификованих CES кредита за скалирање инвестиција

За искусне инвеститоре у некретнине, затворени секундарни кредити (CES) квалификовани су кроз коефицијент покрића сервисирања дуга (DSCR) су стратешки алат за скалирање некретнина које нису у власништву. Ови кредити засновани на приходима од некретнина користе новчани ток од закупнине, заобилазећи чекове личног прихода за кредитирање засновано на новчаном току. Хајде да се позабавимо напредним тактикама за коришћење CES кредита за раст портфолија.

CES кредит је други хипотекарни кредит са фиксним роком, прилагођен кредитима за некретнине које не живе у власништву, са квалификацијом заснованом на DSCR-у. Коефицијент покрића дуга упоређује приход од закупнине некретнине са њеним дугом, укључујући прву и другу хипотекарну отплату. DSCR од 1,25 сигнализира снажан новчани ток, квалификујући инвеститоре за друге кредите затвореног типа без верификације личних прихода. Овај приступ кредитирању заснован на новчаном току омогућава инвеститорима да се фокусирају на перформансе некретнине, а не на личне финансије.

Једна тактика је коришћење „пигибек“ ок структура како би се максимизирао левериџ. Упаривање CES кредита са првом хипотеком може финансирати до 85% вредности некретнине, смањујући почетне трошкове. За закуп од 600.000 долара, прву хипотеку од 450.000 долара и други кредит затвореног типа од 90.000 долара оставља само 60.000 долара почетног износа, ослобађајући капитал за даље послове. Друга стратегија је финансирање реновирања CES кредитима како би се повећале закупнине, повећавајући DSCR за будуће финансирање.

Доступне опције за стране држављане отварају врата глобалним инвеститорима. Страни држављанин би могао да користи CES кредит за финансирање вишепородичне некретнине у САД са DSCR-ом од 1,4, ослањајући се искључиво на приход од закупнине. Овај модел без верификације личног прихода поједностављује прекогранично улагање, јер зајмодавци дају предност кредитима заснованим на приходима од некретнина у односу на доказ о локалном приходу.

Напредни инвеститори такође могу користити CES кредите за рефинансирање са исплатом готовине. Улагањем капитала у високоперформансну изнајмљену некретнину, затворени други кредит може финансирати нове куповине без нарушавања првих хипотека са ниском каматном стопом. На пример, CES кредит од 200.000 долара за стабилизовану некретнину могао би финансирати други закуп, повећавајући портфолио кредита за некретнине које не користе власници.

Ризици укључују више каматне стопе на CES кредите и потенцијалне падове DSCR-а због упражњених простора, тако да би инвеститори требало да циљају тржишта са високим киријама. Зајмодавци такође могу ограничити износе кредита (нпр. 500.000 долара) или CLTV на 75%. Ипак, уз флексибилност „piggyback ok“ и доступност приступа страним држављанима, затворени секундарни кредити квалификовани са DSCR-ом су локомотива за скалирање путем кредитирања заснованог на новчаном току.