Честа питања

Генерално је добро време за рефинансирање када су каматне стопе на хипотеку 2% ниже од тренутне каматне стопе на ваш кредит. То може бити одржива опција чак и ако је разлика у каматној стопи само 1% или мање. Било какво смањење може смањити ваше месечне отплате хипотеке. Пример: Ваша отплата, без пореза и осигурања, била би око 770 долара за кредит од 100.000 долара са каматном стопом од 8,5%; ако би се стопа смањила на 7,5%, ваша отплата би тада била 700 долара, а сада штедите 70 долара месечно. Ваша уштеда зависи од ваших прихода, буџета, износа кредита и промена каматне стопе. Ваш поуздани зајмодавац може вам помоћи да израчунате своје могућности.

Један поен је проценат износа кредита, или 1 поен = 1% кредита, тако да је један поен на кредит од 100.000 долара једнак 1.000 долара. Поени су трошкови које је потребно платити зајмодавцу да би се добило хипотекарно финансирање под одређеним условима. Дисконтни поени су накнаде које се користе за снижавање каматне стопе на хипотекарни кредит плаћањем дела ове камате унапред. Зајмодавци могу да наведу трошкове у основним поенима у стотим деловима процента, 100 базних поена = 1 поен или 1% износа кредита.

Да, ако планирате да останете у некретнини најмање неколико година. Плаћање попуста за смањење каматне стопе кредита је добар начин да смањите потребну месечну отплату кредита и евентуално повећате износ кредита који можете себи да приуштите. Међутим, ако планирате да останете у некретнини само годину или две, ваша месечна уштеђевина можда неће бити довољна да надокнади трошкове попуста које сте платили унапред.

Годишња процентна каматна стопа (APR) је каматна стопа која одражава трошкове хипотеке као годишњу стопу. Ова стопа ће вероватно бити виша од наведене каматне стопе на задужницу или рекламиране каматне стопе на хипотеку, јер узима у обзир поене и друге трошкове кредита. APR омогућава купцима кућа да упореде различите врсте хипотека на основу годишњих трошкова за сваки кредит. APR је осмишљен да измери „стварне трошкове кредита“. Ствара једнаке услове за зајмодавце. Спречава зајмодавце да рекламирају ниску каматну стопу и скривају накнаде.
Годишња каматна стопа не утиче на ваше месечне уплате. Ваше месечне уплате су искључиво функција каматне стопе и трајања кредита.
Пошто на обрачун годишње каматне стопе утичу разне накнаде које наплаћују зајмодавци, кредит са нижом годишњом каматном стопом не мора нужно бити и боља каматна стопа. Најбољи начин за упоређивање кредита јесте да замолите зајмодавце да вам доставе процену трошкова у доброј вери за исту врсту програма (нпр. фиксна на 30 година) по истој каматној стопи. Затим можете избрисати накнаде које су независне од кредита, као што су осигурање куће, накнаде за пренос власништва, накнаде за депозит, адвокатске трошкове итд. Сада саберите све накнаде за кредит. Зајмодавац који има ниже накнаде за кредит има јефтинији кредит од зајмодавца са вишим накнадама за кредит.
Следеће накнаде су генерално укључене у годишњу каматну стопу:
Поени - и поени за попуст и поени за порекло
Унапред плаћена камата. Камата плаћена од датума затварања кредита до краја месеца.
Накнада за обраду кредита
Накнада за осигурање
Накнада за припрему документације
Приватно осигурање хипотеке
Накнада за депозит
Следеће накнаде обично нису укључене у годишњу каматну стопу:
Накнада за наслов или апстракт
Адвокатска накнада зајмопримца
Накнаде за преглед куће
Накнада за снимање
Порез на пренос
Кредитни извештај
Накнада за процену

Каматне стопе на хипотеке могу се променити од дана када аплицирате за кредит до дана када закључите трансакцију. Ако каматне стопе нагло порасту током процеса аплицирања, то може неочекивано повећати хипотекарну отплату зајмопримца. Стога, зајмодавац може дозволити зајмопримцу да „фиксира“ каматну стопу кредита, гарантујући ту стопу на одређени временски период, често 30-60 дана, понекад уз накнаду.

У наставку је листа докумената који су потребни када аплицирате за хипотеку. Међутим, свака ситуација је јединствена и можда ће вам бити потребно да доставите додатну документацију. Стога, ако се од вас затраже додатне информације, будите спремни да сарађујете и доставите тражене информације што је пре могуће. То ће помоћи да се убрза процес пријаве.
Ваша некретнина
Копија потписаног уговора о продаји, укључујући све додатне информације.
Потврда депозита који сте уплатили за кућу
Имена, адресе и бројеви телефона свих укључених агената за некретнине, грађевинара, осигуравајућих агената и адвоката
Копија огласа о некретнини и правни опис, ако је доступан (ако је некретнина у питању кондоминијум, доставити изјаву о кондоминијуму, статут и најновији буџет)
Ваш приход
Копије ваших платних листића за последњих 30 дана и од почетка године
Копије ваших W-2 образаца за последње две године
Имена и адресе свих послодаваца за последње две године
Писмо у којем се објашњавају евентуалне празнине у запослењу у последње 2 године
Радна виза или зелена карта (копија предње и задње стране)
Ако сте самозапослени или примате провизију или бонус, камату/дивиденду или приход од закупнине:
Доставите комплетне пореске пријаве за последње две године ПЛУС биланс успеха и губитака од почетка године (молимо вас да доставите комплетну пореску пријаву, укључујући приложене обрасце и извештаје. Ако сте поднели продужење, молимо вас да доставите копију продужења.)
К-1 формулари за сва партнерства и С-корпорације за последње две године (молимо вас да још једном проверите своју пријаву. Већина К-1 формулара није везана за образац 1040.)
Попуњен и потписан Образац за федерално партнерство (1065) и/или Пореске пријаве за добит предузећа (1120), укључујући све прилоге, извештаје и додатке за последње две године. (Потребно само ако је ваш удео власништва 25% или већи.)
Ако ћете користити алиментацију или издржавање детета да бисте се квалификовали:
Доставите пресуду о разводу/судску одлуку са наведеним износом, као и доказ о пријему средстава за прошлу годину
Ако примате приход од социјалног осигурања, инвалидску помоћ или накнаде за ветеране:
Доставите писмо о награди од агенције или организације
Извор средстава и аконтација
Продаја вашег постојећег дома - доставите копију потписаног уговора о продаји вашег тренутног дома и изјаву или уговор о продаји ако није продата (приликом закључења, морате такође доставити поравнање/закључну изјаву)
Штедни, текући или фондови тржишта новца - доставити копије банковних извода за последња 3 месеца
Акције и обвезнице - доставите копије вашег извода од вашег брокера или копије сертификата
Поклони - Ако је део вашег готовинског износа за затварање, доставите изјаву о поклону и доказ о пријему средстава
На основу информација које се налазе у вашој пријави и/или вашем кредитном извештају, можда ћете морати да доставите додатну документацију
Дуг или обавезе
Припремите списак свих имена, адреса, бројева рачуна, стања и месечних уплата за све текуће дугове са копијама последња три месечна извода
Наведите сва имена, адресе, бројеве рачуна, стања и месечне уплате за власнике хипотеке и/или станодавце за последње две године
Ако плаћате алиментацију или издржавање детета, приложите брачни споразум/судску одлуку у којој се наводе услови обавезе.
Проверите да бисте покрили трошкове пријаве

Кредитно бодовање је систем који повериоци користе како би утврдили да ли ће вам одобрити кредит. Информације о вама и вашем кредитном искуству, као што су историја плаћања рачуна, број и врста рачуна које имате, кашњења у плаћању, поступци наплате, неизмирени дуг и старост ваших рачуна, прикупљају се из ваше кредитне апликације и вашег кредитног извештаја. Користећи статистички програм, повериоци упоређују ове информације са кредитним учинком потрошача са сличним профилима. Систем кредитног бодовања додељује поене за сваки фактор који помаже у предвиђању ко ће највероватније отплатити дуг. Укупан број поена – кредитни резултат – помаже у предвиђању колико сте кредитно способни, односно колико је вероватно да ћете отплатити кредит и извршити уплате када доспеју.

Најчешће коришћени кредитни резултати су FICO резултати, које је развила компанија Fair Isaac Company, Inc. Ваш резултат ће се кретати између 350 (висок ризик) и 850 (низак ризик).

Пошто је ваш кредитни извештај важан део многих система за бодовање кредита, веома је важно да се уверите да је тачан пре него што поднесете захтев за кредит. Да бисте добили копије свог извештаја, контактирајте три главне агенције за извештавање о кредитној способности:

Еквифакс: (800) 685-1111
Експеријан (раније TRW): (888) ЕКСПЕРИЈАН (397-3742)
Транс Јунион: (800) 916-8800
Ове агенције могу вам наплатити до 9,00 долара за ваш кредитни извештај.

Имате право да добијете један бесплатан кредитни извештај сваких 12 месеци од сваке од националних компанија за извештавање о потрошачким кредитима – Equifax, Experian и TransUnion. Овај бесплатни кредитни извештај можда не садржи ваш кредитни резултат и можете га затражити преко следеће веб странице: https://www.annualcreditreport.com

Модели бодовања кредита су сложени и често се разликују међу повериоцима и за различите врсте кредита. Ако се један фактор промени, ваш резултат се може променити – али побољшање генерално зависи од тога како се тај фактор односи на друге факторе које модел узима у обзир. Само поверилац може објаснити шта би могло побољшати ваш резултат према одређеном моделу који се користи за процену вашег захтева за кредит.
Ипак, модели бодовања генерално процењују следеће врсте информација у вашем кредитном извештају

Историја плаћања је обично значајан фактор. Вероватно је да ће ваш кредитни резултат бити негативно погођен ако сте касно плаћали рачуне, ако вам је рачун упућен на наплату или сте прогласили банкрот, ако се та историја одражава у вашем кредитном извештају.

Многи модели бодовања процењују износ вашег дуга у поређењу са вашим кредитним лимитима. Ако је износ који дугујете близу вашег кредитног лимита, то ће вероватно негативно утицати на ваш резултат.

Генерално, модели узимају у обзир дужину вашег кредитног досијеа. Недовољна кредитна историја може утицати на ваш резултат, али то се може надокнадити другим факторима, као што су благовремена плаћања и низак дуг.

Многи модели бодовања узимају у обзир да ли сте недавно аплицирали за кредит тако што гледају „упите“ у вашем кредитном извештају када аплицирате за кредит. Ако сте недавно аплицирали за превише нових рачуна, то може негативно утицати на ваш резултат. Међутим, не рачунају се сви упити. Упити поверилаца који прате ваш рачун или прегледају кредитне извештаје како би дали „претходно проверене“ кредитне понуде се не рачунају.

Иако је генерално добро имати отворене кредитне рачуне, превише рачуна кредитних картица може негативно утицати на ваш кредитни резултат. Поред тога, многи модели узимају у обзир врсту кредитних рачуна које имате. На пример, према неким моделима бодовања, кредити од финансијских компанија могу негативно утицати на ваш кредитни резултат.
Модели бодовања могу се заснивати на више од само информација у вашем кредитном извештају. На пример, модел може узети у обзир и информације из ваше кредитне апликације: ваш посао или занимање, дужину запослења или да ли поседујете кућу.
Да бисте побољшали свој кредитни резултат код већине модела, концентришите се на благовремено плаћање рачуна, отплату преосталих дуговања и не задуживање. Вероватно ће бити потребно неко време да значајно побољшате свој резултат.

Процена је процена фер тржишне вредности некретнине. То је документ који зајмодавац генерално захтева (у зависности од програма кредита) пре одобрења кредита како би се осигурало да износ хипотекарног кредита није већи од вредности некретнине. Процену врши „проценитељ“, обично стручњак са државном лиценцом који је обучен да даје стручна мишљења о вредности некретнине, њеној локацији, садржајима и физичком стању.

Код конвенционалне хипотеке, када је ваша уплата мања од 20% куповне цене куће, зајмодавци обично захтевају да добијете приватно осигурање хипотеке (PMI) како бисте их заштитили у случају да не можете да отплатите хипотеку. Понекад ћете можда морати да платите премије PMI за период до једне године приликом закључења, што може коштати неколико стотина долара. Најбољи начин да избегнете овај додатни трошак је да уплатите 20% уплата или да се распитате о другим опцијама програма кредитирања.

Имовина се званично преноси са продавца на вас приликом „Закључења“ или „Финансирања“.

Приликом закључења посла, власништво над некретнином се званично преноси са продавца на вас. То може укључивати вас, продавца, агенте за некретнине, вашег адвоката, адвоката зајмодавца, представнике фирме за титулу или ескроу фирме, службенике, секретаре и друго особље. Можете ангажовати адвоката да вас заступа ако не можете да присуствујете састанку поводом закључења, тј. ако сте ван државе. Закључење може трајати од 1 сата до неколико, у зависности од клаузула о непредвиђеним условима у понуди за куповину или било каквих ескроу рачуна које је потребно подесити.

Већину папирологије у вези са закључењем или поравнањем обављају адвокати и стручњаци за некретнине. Можда ћете бити укључени, али и не морате бити; то зависи од тога са ким сарађујете.

Пре затварања куће требало би да обавите завршни преглед или „обилазак“ како бисте се уверили да су извршене тражене поправке и да су ствари за које је договорено да остану у кући ту, као што су завесе, расветна тела итд.

У већини држава, поравнање се обавља преко фирме за пренос власништва или ескроу фирме којој прослеђујете све материјале и информације, као и одговарајуће благајничке чекове, како би фирма могла да изврши потребну исплату. Ваш представник ће доставити чек продавцу, а затим ће вам дати кључеве.

Увод
Ова тема садржи информације о хипотекарним кредитима са вишом каматном стопом, укључујући:
· Дефиниција HPML-а
· Захтеви за HPML кредит

Дефиниција HPML-а
Генерално, хипотекарни кредит са вишим ценама је онај са годишњом процентном каматном стопом, или АПР, вишом од референтне каматне стопе која се назива просечна основне понуђена каматна стопа.

Просечна каматна стопа за хипотеке (APOR) је годишња процентуална стопа која се заснива на просечним каматним стопама, накнадама и другим условима хипотекарних кредита који се нуде висококвалификованим зајмопримцима.

Ваша хипотека ће се сматрати хипотекарним кредитом са вишом каматном стопом ако је годишња процентуална стопа (APR) одређени проценат виша од годишње процентуалне стопе (APOR), у зависности од врсте кредита који имате:
· Хипотеке са правом првог реда: годишња процентуална стопа (APR) је 1,5 процентних поена или више виша од APOR-а.
· Џамбо кредит: годишња каматна стопа је 2,5 процентних поена или више већа од годишње каматне стопе
· Хипотеке са подређеним залогом (други залог): Годишња каматна стопа ове хипотеке је 3,5 процентних поена или више већа од ГОРИ

Захтеви за HPML кредит
Хипотекарни кредит са вишом каматном стопом биће скупљи од хипотеке са просечним условима. Стога ће ваш зајмодавац морати да предузме додатне кораке како би се уверио да можете да отплатите кредит и да нећете бити у неизвршењу обавеза. Ваш зајмодавац ће можда морати да:
· Добијте комплетну процену ентеријера од лиценцираног или овлашћеног проценитеља
· Обезбедите другу процену вашег дома бесплатно, ако је у питању „препродаја“ куће
· У многим случајевима, одржавајте депозитни рачун најмање пет година

Увод
Ова тема садржи информације о ATR правилу и квалификованој хипотеци, укључујући:
· Шта је ATR правило?
· Врсте кредита изузете од квалификоване хипотеке

Шта је ATR правило?

Правило о способности отплате је разумна и добронамерна одлука коју већина хипотекарних зајмодаваца мора да донесе како бисте били у могућности да отплатите кредит.

Према овом правилу, зајмодавци генерално морају да сазнају, размотре и документују приходе, имовину, запослење, кредитну историју и месечне трошкове зајмопримца. Зајмодавци не могу само да користе уводну или „промотивну“ каматну стопу да би утврдили да ли зајмопримац може да отплати кредит. На пример, ако хипотека има ниску каматну стопу која расте у каснијим годинама, зајмодавац мора да уложи разуман напор да утврди да ли зајмопримац може да плати и вишу каматну стопу.
Један од начина на који зајмодавац може да следи правило о способности отплате јесте да одобри „квалификовану хипотеку“.

Врсте кредита изузете од квалификоване хипотеке
· Период „само камате“, када плаћате само камату без отплате главнице, што је износ новца који сте позајмили.
· „Негативна амортизација“ која може омогућити да се главница вашег кредита повећава током времена, чак и ако вршите отплате.
· „Балонска плаћања“ која су већа плаћања од уобичајених на крају рока отплате кредита. Рок отплате кредита је временски период током којег ваш кредит треба да се врати. Имајте на уму да су балонска плаћања дозвољена под одређеним условима за кредите које дају мали зајмодавци.
· Рокови отплате кредита дужи од 30 година.

Гаранције верности су осмишљене да заштите своје осигуранике од било каквог губитка који настане као резултат штетних или преварних радњи од стране посебно наведених страна. У већини случајева, гаранције верности се користе за заштиту корпорација од поступака непоштених запослених.
Упркос чињеници да се називају обвезницама, обвезнице верности су заправо врста полисе осигурања за предузећа/послодавце, која их осигурава од губитака који настају услед тога што запослени (или клијенти) намерно наносе штету предузећу. Оне покривају све радње које неправилно финансијски користе запосленом или намерно финансијски штете предузећу. Обвезнице верности се не могу трговати и не носе камату као обичне обвезнице.
 
Резиме
Фиделити обвезнице штите своје осигуранике од злонамерних и штетних поступака које почине запослени или клијенти.
Постоје две врсте гаранција лојалности: гаранције прве стране (које штите компаније од штетних поступака запослених или клијената) и гаранције треће стране (које штите компаније од штетних поступака уговорних радника).
Обвезнице су корисне јер су део стратегије управљања ризицима компаније, штитећи компанију од радњи које би негативно утицале на њихову имовину.

Обвезнице покривају многе исте ствари које су покривене основним полисама осигурања од кривичних дела, као што су провала и крађа, али покривају и ствари које ове полисе можда не покривају. То укључује ствари као што су превара, фалсификовање, проневера и многи други злочини „белих оковратника“ које могу починити запослени у финансијским институцијама и великим компанијама.

Стамбени кредит — такође познат као кредит за капитал у кући, кредит са отплатом на рате или друга хипотека — је врста потрошачког дуга. Стамбени кредити омогућавају власницима кућа да се задуже на основу капитала у својој кући. Износ кредита се заснива на разлици између тренутне тржишне вредности куће и дугованог стамбеног дуга власника куће. Стамбени кредити обично имају фиксну каматну стопу, док типична алтернатива, кредитне линије за капитал у кући (HELOC), углавном имају променљиве каматне стопе.

КЉУЧНЕ ЗАкључке:
Стамбени кредит, такође познат као „рата хипотеке уз зајам на стамбену власништво“ или „друга хипотека“, је врста потрошачког дуга.
Стамбени кредити омогућавају власницима кућа да се задуже на основу капитала у својој некретнини.
Износи хипотекарних кредита заснивају се на разлици између тренутне тржишне вредности куће и дугованог износа хипотеке.
Стамбени кредити долазе у две варијанте - кредити са фиксном каматном стопом и кредитне линије за стамбени капитал (HELOC).
Кредити са фиксном каматном стопом обезбеђују једнократни износ, док ХЕЛОК-ови нуде зајмопримцима револвинг кредитне линије.

У трансакцији одложеног финансирања, можете одмах подићи готовину на некретнини како бисте покрили купопродајну цену и трошкове затварања некретнине коју сте претходно купили готовином. Ово вам омогућава предност да будете купац за готовину и даје продавцима прилику да знају да ће се трансакција закључити, а вама даје могућност да убрзо након тога добијете хипотеку како бисте избегли да сва ваша уштеђевина буде везана за вашу кућу.

Можете замислити одложено финансирање као начин да себи пружите преговарачку предност која долази уз плаћање куће у готовини, а да притом себи пружите дугорочну финансијску флексибилност коју пружа месечно плаћање хипотеке уместо да себи дате „сиромашне без куће“.

Ескро рачуни за задржавање средстава су рачуни које зајмодавци отварају да би од вас наплатили новац „унапред“ када узмете хипотеку за покривање будућих трошкова као што су порез на имовину и осигурање. Зајмодавци воле да отварају ове рачуне за задржавање средстава, јер су тада сигурни да ће порез на имовину и осигурање бити плаћени на време, јер ће они чувати новац и плаћати те трошкове уместо вас.

Вредност закупнине је кључна за куповину инвестиционе некретнине. Како онда можемо одредити вредност закупнине? Следеће веб странице вам могу помоћи.
Није потребно пријављивање, бесплатно.

Zillow.com

http://www.realtor.com/

Горенаведена два веб-сајта се најчешће користе. Имају највећи инвентар, највећи саобраћај на сајту и нуде услуге које воде станодавца од маркетинга до наплате закупнине.

хттпс://ввв.худусер.гов/портал/датасетс/фмр.хтмл

Званична веб страница КАНЦЕЛАРИЈЕ ЗА РАЗВОЈ ПОЛИТИКЕ И ИСТРАЖИВАЊЕ.

Те три горе наведене веб странице би требало да буду довољне да знате процењену тржишну закупнину.
Међутим, ово је само за вашу информацију, ако ће се приход од закупнине користити за квалификовани приход, извештај о процени или уговор о закупу могу и даље бити потребни.

Конвенционални кредити имају ограничене захтеве у погледу односа укупног прихода за новац (DTI) / резерви (LTV) / кредитног стања. Генерално, већина зајмопримаца може се квалификовати за конвенционални кредит са вишим приходима и кредитним резултатом. Док су код неких зајмопримаца приходи нижи или имају различите врсте прихода, што резултира лошим пореским повраћајем, Фани Меј кредити можда неће прихватити ову врсту хипотекарних кредита за кућу.
У тим случајевима, можете покушати да пронађете неког хипотекарног зајмодавца који нуди производе који нису QM. AAA Lendings сада нуди банковне изводе, Platinum Jumbo, новчани ток инвеститора (није потребна информација о запослењу, није потребан DTI), програме за смањење имовине и програме за стране држављане. Свако може пронаћи одговарајући производ са ниском каматном стопом и најбољом ценом.
Ево неколико примера захвалних сценарија из скоријег периода:
Инвеститори у некретнине са више некретнина, укључујући станове који нису покривени гаранцијом. ----Новчани ток инвеститора
Самозапослени зајмопримац са одличном кредитном историјом чији приходи наведени у пореској пријави неће га квалификовати за луксузни дом који може да приушти. ----Само извод из банке
Ситуација са последицама где је зајмопримац био само две године ван принудне продаје. ---- Платинум Џамбо
Зајмопримац је продао свој вишемилионски посао, а затим пронашао кућу својих снова, али није имао извор прихода који би документовао. ---- Исцрпљивање имовине