ЛИБОР, некада најважнији број на финансијским тржиштима, нестаће из историје после јуна 2023. године и више се неће користити за одређивање цена кредита.

Почев од 2022. године, кредити са променљивом каматном стопом многих хипотекарних зајмодаваца везани су за индекс – SOFR.

Како SOFR утиче на променљиве каматне стопе на кредите? Зашто би требало користити SOFR уместо LIBOR-а?

У овом чланку ћемо објаснити шта је тачно SOFR и која су главна подручја забринутости приликом израчунавања подесивих каматних стопа.

 

Хипотекарни кредити са променљивом каматном стопом (ARM)

С обзиром на тренутно високе каматне стопе, многи људи се одлучују за кредите са променљивом каматном стопом, познате и као АРМ (хипотеке са подесивом каматном стопом).

Термин „променљива“ значи да се каматна стопа мења током година отплате кредита: Фиксна каматна стопа се договара за првих неколико година, док се каматна стопа за преостале године поново прилагођава у редовним интервалима (обично сваких шест месеци или годину дана).

На пример, 5/1 ARM значи да је каматна стопа фиксна током првих 5 година отплате и мења се сваке године након тога.

Међутим, током фазе флуктуирајућег каматног процента, прилагођавање каматне стопе је такође ограничено (caps), нпр. 5/1 ARM је обично праћен троцифреним бројем 2/1/5.

·Број 2 се односи на почетно ограничење за прилагођавање каматне стопе (почетно ограничење прилагођавања). Ако је ваша почетна каматна стопа за првих 5 година 6%, ограничење у шестој години не може бити веће од 6% + 2% = 8%.

·Број 1 се односи на горњу границу за свако прилагођавање каматне стопе осим првог (горња граница за накнадна прилагођавања), тј. максимум 1% за свако прилагођавање каматне стопе почев од 7. године.

·Број 5 се односи на горњу границу за прилагођавање каматне стопе током целог рока отплате кредита (доживотна граница прилагођавања), тј. каматна стопа не сме прећи 6% + 5% = 11% током 30 година.

Пошто су прорачуни променљиве каматне стопе компликовани, зајмопримци који нису упознати са променљивим каматним стопама често упадају у проблеме! Стога је веома важно да зајмопримци разумеју како да израчунају променљиву каматну стопу.

 

Које су главне области забринутости SOFR-а при израчунавању променљиве каматне стопе?

За ARM 5/1, фиксна каматна стопа за првих 5 година назива се почетна стопа, а каматна стопа која почиње од 6. године је потпуно индексирана каматна стопа, која се израчунава као индекс + маржа, где је маржа фиксна, а индекс је генерално 30-дневни просечни SOFR.

Са маржом од 3% и тренутном просечном 30-дневном СОФР од 4,06%, каматна стопа у 6. години би била 7,06%.

Шта је тачно овај SOFR индекс? Почнимо са тим како настају кредити са променљивом каматном стопом.

У Лондону шездесетих година прошлог века, када је инфлација вртоглаво расла, ниједна банка није била спремна да одобрава дугорочне кредите са фиксним каматним стопама јер су се налазиле усред растуће инфлације и постојао је значајан ризик од раста каматних стопа.

Да би решиле овај проблем, банке су креирале кредите са променљивом каматном стопом (ARMs).

На сваки датум ресетовања, појединачни чланови синдиката агрегирају своје трошкове задуживања као референцу за стопу ресетовања, прилагођавајући наплаћену каматну стопу како би одражавала трошкове средстава.

А референца за ову ресетовану каматну стопу је ЛИБОР (Лондонска међубанкарска понуђена каматна стопа), о којој често чујете – индекс који је више пута помињан у прошлости приликом израчунавања променљивих каматних стопа.

До 2008. године, током финансијске кризе, неке банке су оклевале да понуде више каматне стопе на кредите како би прикриле сопствену кризу финансирања.

Ово је открило главне слабости ЛИБОР-а: ЛИБОР је био широко критикован због тога што нема стварну трансакциону основу и што се лако може манипулисати. Од тада је потражња за задуживањем између банака нагло опала.

Као одговор на ризик од нестанка ЛИБОР-а, Федералне резерве су 2014. године формирале Комитет за алтернативне референтне стопе (ARRC) како би пронашле нову референтну стопу која би заменила ЛИБОР.

Након три године рада, ARRC је званично изабрао Обезбеђену стопу финансирања преко ноћи (SOFR) као стопу замене у јуну 2017. године.

Пошто се SOFR заснива на преконоћној каматној стопи на тржишту репо операција које подржава трезор, готово да нема кредитног ризика; и израчунава се коришћењем трансакционе цене, што отежава манипулацију; поред тога, SOFR је најтргованија врста на тржишту новца, што најбоље може одразити ниво каматних стопа на тржишту финансирања.

Стога ће се, почев од 2022. године, SOFR користити као стандард за одређивање цена већине кредита са променљивом каматном стопом.

 

Које су предности хипотекарног кредита са променљивом каматном стопом?

Федералне резерве су тренутно у циклусу повећања каматних стопа, а 30-годишње фиксне каматне стопе на хипотеке су на високим нивоима.

Међутим, ако инфлација значајно падне, Федералне резерве ће ући у циклус смањења каматних стопа и каматне стопе на хипотеке ће се вратити на нормалан ниво.

Уколико тржишне каматне стопе падну у будућности, зајмопримци могу ефикасно смањити трошкове отплате и имати користи од нижих каматних стопа без потребе за рефинансирањем избором кредита са променљивом каматном стопом.

Поред тога, кредити са променљивом каматном стопом обично имају ниже каматне стопе током периода обавезе од других кредита са фиксним роком и релативно ниже месечне отплате унапред.

Дакле, у тренутној ситуацији, кредит са променљивом каматном стопом би био добар избор.