ЛИБОР, некада најважнији број на финансијским тржиштима, нестаће из историје након јуна 2023. и више се неће користити за процену кредита.

Почевши од 2022. године, зајмови многих хипотекарних зајмодаваца са подесивом стопом су везани за индекс – СОФР.

Како СОФР утиче на променљиве каматне стопе?Зашто би се СОФР користио уместо ЛИБОР-а?

У овом чланку ћемо објаснити шта је тачно СОФР и које су главне области забринутости приликом израчунавања подесивих каматних стопа.

 

Хипотекарни кредити са прилагодљивом каматном стопом (АРМ)

С обзиром на тренутне високе каматне стопе, многи људи се одлучују за кредите са подесивом стопом, такође познате као АРМ (Хипотеке са подесивом стопом).

Термин „подесиви“ значи да се каматна стопа мења током година отплате кредита: фиксна каматна стопа се договара за првих неколико година, док се каматна стопа за преостале године прилагођава у редовним интервалима (обично сваких шест месеци). или годину дана).

На пример, 5/1 АРМ значи да је каматна стопа фиксна за првих 5 година отплате и да се мења сваке године након тога.

Током флуктуирајуће фазе, међутим, прилагођавање каматне стопе је такође ограничено (цапс), нпр. 5/1 АРМ обично прати троцифрени број 2/1/5.

·2 се односи на почетно ограничење за прилагођавање камате (почетно ограничење прилагођавања).Ако је ваша почетна каматна стопа за првих 5 година 6%, максимална граница у шестој години не може бити већа од 6% + 2% = 8%.

·1 се односи на горњу границу за свако прилагођавање каматне стопе осим за прву (капа за накнадна прилагођавања), односно максимално 1% за свако прилагођавање каматне стопе почевши од 7. године.

·5 се односи на горњу границу прилагођавања каматне стопе током целог трајања кредита (цап доживотног прилагођавања), односно каматна стопа не може бити већа од 6% + 5% = 11% за 30 година.

Пошто су прорачуни АРМ-а компликовани, зајмопримци који нису упознати са АРМ-ом често имају тенденцију да упадну у рупу!Због тога је веома важно да зајмопримци разумеју како израчунати променљиву каматну стопу.

 

Које су главне области СОФР-а које изазивају забринутост када се израчунава променљива стопа?

За 5/1 АРМ, фиксна каматна стопа за првих 5 година назива се почетна, а каматна стопа која почиње од 6. године је потпуно индексирана каматна стопа, која се израчунава индексом + маржа, где је маржа фиксна и индекс је генерално 30-дневни просечан СОФР.

Уз маржу од 3% и тренутни 30-дневни просечан СОФР износи 4,06%, каматна стопа у 6. години би била 7,06%.

Шта је тачно овај СОФР индекс?Почнимо од тога како настају кредити са подесивом стопом.

У Лондону 1960-их, када је инфлација нагло скочила, ниједна банка није била вољна да даје дугорочне кредите по фиксним стопама јер су биле усред растуће инфлације и постојао је значајан ризик повећања каматних стопа.

Да би решиле овај проблем, банке су креирале кредите са прилагодљивом каматном стопом (АРМ).

На сваки датум поновног постављања, појединачни чланови синдиката агрегирају своје одговарајуће трошкове позајмљивања као референцу за ресетну стопу, прилагођавајући наплаћену каматну стопу тако да одражава трошкове средстава.

А референца за ову ресетну стопу је ЛИБОР (Лондон Интербанк Офферед Рате), за коју често чујете – индекс који се више пута помињао у прошлости приликом израчунавања подесивих каматних стопа.

Све до 2008. године, током финансијске кризе, неке банке нису биле вољне да наводе више каматне стопе на кредите како би прикриле сопствену кризу финансирања.

Ово је разоткрило главне слабости ЛИБОР-а: ЛИБОР је био широко критикован због тога што нема стварну основу за трансакције и што се њиме лако манипулише.Од тада је потражња за задуживањем између банака нагло опала.

Као одговор на ризик од нестанка ЛИБОР-а, Федералне резерве су 2014. године формирале Комитет за алтернативне референтне стопе (АРРЦ) како би пронашле нову референтну стопу која би заменила ЛИБОР.

Након три године рада, АРРЦ је званично изабрао стопу обезбеђеног преконоћног финансирања (СОФР) као стопу замене у јуну 2017.

Пошто је СОФР заснован на преконоћној стопи на репо тржишту које је подржано трезором, кредитни ризик скоро да и нема;и израчунава се на основу трансакцијске цене, што отежава манипулацију;поред тога, СОФР је тип којим се највише тргује на тржишту новца, што најбоље може да одражава ниво каматних стопа на тржишту финансирања.

Стога, почевши од 2022. године, СОФР ће се користити као стандард за одређивање цена већине кредита са променљивом каматном стопом.

 

Које су предности хипотекарног кредита са подесивом стопом?

Федералне резерве су тренутно у циклусу повећања каматних стопа и 30-годишње фиксне хипотекарне стопе су на високом нивоу.

Међутим, ако инфлација значајно опадне, Федералне резерве ће ући у циклус смањења каматних стопа и стопе на хипотеке ће се вратити на нормалне нивое.

Ако се тржишне каматне стопе смање у будућности, зајмопримци могу ефикасно смањити трошкове отплате и имати користи од нижих каматних стопа без потребе за рефинансирањем одабиром кредита са подесивом стопом.

Поред тога, зајмови са прилагодљивом каматном стопом такође обично имају ниже каматне стопе током периода ангажовања од других кредита са фиксним роком и релативно ниже месечне отплате унапред.

Дакле, у тренутној ситуацији, кредит са варијабилном каматном стопом би био добар избор.